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§ 543 BGB regelt in Absatz 2 Ziffer 2 die Möglichkeit des Vermieters, ein Mietverhältnis bei unbefugter Überlassung an einen Dritten fristlos zu kündigen. Dieses Recht kann aber durch eine entsprechende Regelung im Vertrag aufgehoben sein.

Der Mieter hatte das Mietobjekt ohne eine Zustimmung des Vermieters einzuholen (ob nicht doch eine Zustimmung vorlag war streitig, aber nach der Auffassung des Gerichts unerheblich) an einen Untermieter vermietet, weil er selbst den Geschäftsbereich, für den das Objekt angemietet war, aufgab. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis daraufhin, gestützt auf § 543 BGB, fristlos. Im Vertrag gab es eine Regelung, die besagte, dass eine Untervermietung grundsätzlich zulässig sein sollte, dies aber abhängig von der Zustimmung des Vermieters. Diese war nicht erteilt worden.

Das Oberlandesgericht betonte zunächst, dass die Regelung des § 553 BGB keine Anwendung finden kann. Danach ist eine Untervermietung mit der Zustimmung des Vermieters grundsätzlich zulässig. Der Vermieter muss die Zustimmung erteilen, wenn keine wichtigen Gründe in der Person des Mieters gegeben sind, die es dem Vermieter unzumutbar machen, einer Untervermietung zuzustimmen. Dies ist aber eine Regelung, die nur für Wohnraummiete gilt, nicht für Geschäftsraummiete.

Aus der vertraglichen Vereinbarung der Streitparteien des Verfahrens aber ergab sich eine dem § 553 BGB entsprechende Situation. Zwar, so das Oberlandesgericht, sei die Untervermietung ohne Zustimmung als Fall der vertraglichen Pflichtverletzung zu bewerten und damit grundsätzlich als Grund für eine fristlose Kündigung geeignet. Da aber wegen der vertraglichen Vereinbarung die Frage zu klären sei, ob der Vermieter nicht einer Untervermietung hätte zustimmen müssen, komme es auf die Vertragsverletzung durch den Mieter nicht an, wenn im Ergebnis eine Zustimmung zur Untervermietung hätte erteilt werden müssen. Zu diesem Ergebnis kam das Oberlandesgericht, weil der Vermieter grundsätzlich bereit gewesen wäre, einer unmittelbaren Vermietung an den Untermieter unter Anhebung des Mietzinses zuzustimmen (was der Untermieter aber abgelehnt hatte). Eine Berechtigung zur Verweigerung hätte z.B. bestanden, wenn der Untermieter eine vom vereinbarten Nutzungszweck des Mietobjektes abweichende Nutzung der Mieträume beabsichtigt hätte. Auch das war aber nicht der Fall, da der Untermieter im gleichen Geschäftsbereich tätig war, wie der Mieter.

Rechtsanwalt Joachim Hermes

Veröffentlicht am 11. Oktober 2015