Formularmietverträge sind eine Versuchung für jedermann, der sich gern die Zeit und das Geld für einen ordentlich durchdachten Vertrag spart. Gegen eine sorgfältige Verwendung ist auch wenig einzuwenden. Fehlt es an der erforderlichen Sorgfalt, kann dies aber zu bösem Erwachen führen.

Ein Vermieter hatte ein Formular verwendet, in das bei der Vertragslaufzeit eine feste Mietzeit von 15 Jahren und der Satz „mit Option für 2 x 5 Jahre“ eingetragen war. Für wen das Optionsrecht gelten sollte (Mieter, Vermieter oder beide), war nicht festgelegt.

Abgesehen davon, dass es selbstverständlich wichtig ist, zu wissen, wer das Optionsrecht hat, hatte das entscheidende Gericht eine weitere Überraschung für die Parteien zur Hand.

Nach § 550 BGB muss ein Vertrag, der für mehr als ein Jahr fest geschlossen sein soll, schriftlich abgeschlossen werden. Dies bedeutet, dass alle wichtigen Vertragsinhalte klar definiert im Vertrag stehen müssen, u.a. auch die Laufzeit. Wenn nicht klar ist, für welche Partei das Optionsrecht gelten soll, könnte dies, so das Gericht, dazu führen, dass das Schriftformerfordernis nicht erfüllt ist. Im konkreten Fall hat das Gericht diesen Aspekt schlussendlich nicht als entscheidend betrachtet, da das Mietvertragsverhältnis aus anderen Gründen endete. Aber: Dieser Fall macht erneut deutlich, dass die unsaubere Ausfüllung von Formularmietverträgen zu einem erheblichen Schaden führen kann. So bequem Formularverträge daher sein mögen: eine sorgfältige, auch von einem fachkundigen Rechtsberater begleitete Ausfüllung und Ergänzung ist unumgänglich, da anderenfalls die Gefahr droht, dass die gesamte wirtschaftliche Planung eines Objektes ihre Basis verliert.

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Vorsicht vor Abgleiten in den Wohnraummieterschutz

Eine GmbH & Co KG mietet eine Anzahl von Wohnungen um diese gewerblich an Dritte als Wohnung weiterzuvermieten. Als Basis wird ein mit „Mietvertrag über Wohnraum“ überschriebener Mietvertrag verwendet, in dem eine Reihe von in Wohnraummietverträgen üblichen Regelungen getroffen sind. Wohnraummietverträge unterliegen einem extremen Mieterschutz, insbesondere bei Kündigungen. Es stellt sich die Frage, ob dieser Mietvertrag nun dem Mieterschutz unterliegt.

Es kommt darauf an, was der tatsächliche Zweck der Anmietung ist. Da eine GmbH & Co. KG als juristische Person die Wohnungen nicht für sich selbst als Wohnraum nutzen kann, kommt die Anwendung des Wohnraummietrechts nicht in Betracht, insbesondere auch im Hinblick darauf, dass die Anmietung zum Zwecke der Weitervermietung erfolgte.

Allerdings stellt sich die Frage, ob durch die Verwendung des Wohnraummietvertrages Schutzvorschriften des Wohnraummietrechtes auch im Mietvertrag der GmbH & Co. KG Anwendung finden müssen und damit z.B. bei einer Kündigung eine Begründung zu geben ist.

Diese Frage muss im konkreten Einzelfall durch Auslegung geklärt werden. Man kann davon ausgehen, dass bei gewerblicher Anmietung eine Anwendungsvereinbarung hinsichtlich der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechtes nicht gegeben ist. Dies hat der BGH in der Entscheidung vom 13.01.2021 – Aktenzeichen VIII ZR 66/19 – festgehalten. Allerdings ist auch nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofes eine solche Anwendungsvereinbarung nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Daher ist bei der gewerblichen Anmietung von Wohnraum zum Zwecke der Weitervermietung immer darauf zu achten, dass der Hauptmietvertrag möglichst keine Aspekte des Wohnraummietschutzes beinhaltet, um nicht doch zu einer nicht gewünschten Auslegung zu gelangen.

Vorkaufsrecht des Mieters: Ist die Vereinbarung differenzierter Preise zulässig?

Wird ein Mehrfamilienhaus in eine Anzahl von Eigentumswohnungen umgewandelt, die dann üblicherweise einzeln verkauft werden, sieht das Gesetz in § 577 BGB ein Vorkaufsrecht des die Wohnung bewohnenden Mieters vor. Dies bedeutet, dass er die Wohnung zu den Bedingungen kaufen kann, die der Eigentümer mit dem Erstkäufer vereinbart hat.

In der Praxis finden sich immer wieder Fälle, in denen für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechtes und für den Fall, dass es dem Verkäufer gelingt, innerhalb einer vereinbarten Frist nach Abschluss des Vertrages den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, ein höherer Preis zu zahlen ist als bei Nichtausübung des Vorkaufsrechtes durch den Mieter.

Die Wirksamkeit solcher differenzierter Preisvereinbarungen zwischen Verkäufer und Erstkäufer ist umstritten. Das OLG München hat in einer Entscheidung vom 21.02.2005 solche Vereinbarungen als wirksam angesehen. Der niedrigere Preis für den Fall der Nichtausübung des Vorkaufsrechtes durch den Mieter sei damit gerechtfertigt, dass eine vermietete Wohnung nicht den gleichen Wert hat wie eine leere Wohnung.

Das KG Berlin hat in einer Entscheidung vom 02.10.2020 eine solche Vereinbarung als unwirksam angesehen. Es begründet dies damit, dass in solchen Verträgen eine Umgehung des Vorkaufsrechtes des Mieters zu sehen sei, die nach § 577 Abs. 5 BGB unzulässig sei.

Da die Entscheidung im Widerspruch zur Entscheidung des OLG München steht, hat das KG Berlin die Revision zugelassen. Die Revision wurde eingelegt und ist unter dem Az. VIII ZR 305/20 beim BGH anhängig. Es ist zwar noch nicht bekannt, wann eine Entscheidung ergehen wird. Allerdings wird die Frage der Zulässigkeit solch differenzierter Preise in absehbarer Zeit einer Klärung zugeführt werden. Immobilieneigentümer sollten sich die Einholung einer Information über den Ausgang des Verfahrens auf ihre To-do-Liste setzen.

Das Gesetz sieht zwar vor, dass bei Störungen des Hausfriedens eine fristlose Kündigung des Mieters möglich ist. In der Praxis ist eine solche Kündigung aber nicht immer leicht durchzusetzen. Zunächst muss man ausreichende Beweise haben, um die Fehlverhaltensweise des Mieters zu belegen. Die Nachbarn, die schnell ein Fehlverhalten des Mieters anzeigen und sich beschweren, sind als Zeugen häufig unzuverlässig, da sie in einem Prozess, in dem sie gegen ihren Mitmieter aussagen sollen, nicht selten unpräzise und schwammig aussagen oder sich auch gar nicht mehr erinnern (wollen). In diesen Fällen hilft nur ein Lärmprotokoll, in dem die Mitmieter genau Buch führen, wann genau welche Beeinträchtigung gegeben war.

Hat man tatsächlich zuverlässige Zeugen zur Hand, sind eine Reihe von Voraussetzungen und Bedingungen einzuhalten, ohne deren Einhaltung eine wirksame Kündigung nicht ausgesprochen werden kann. Das Amtsgericht Frankfurt hat in einer Entscheidung eine Aufstellung gemacht, an der man sich orientieren kann. Danach muss

–        der Mieter den Hausfrieden stören;

–        die Störung nachhaltig sein;

–        die Störung wegen ihrer Nachhaltigkeit zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führen;

–        der Störende vor dem Ausspruch der Kündigung abgemahnt worden sein (§ 543 Abs. 3 BGB);

–        der Mieter nach Zugang der Abmahnung eine weitere Störung verursacht haben und

–        zwischen der Störung und dem Ausspruch der Kündigung ein zeitlicher Zusammenhang bestehen (§ 314 Abs. 3 BGB).

Hat man diese Bedingungen erfüllt und sind auch die Zeugen zuverlässig, wird ein Mieter, der den Hausfrieden nachhaltig stört, erfolgreich auf Räumung verklagt werden können.

Man könnte in der Nichtnutzbarkeit einen Mangel der Mietsache sehen, der zu Herabsetzung der Miete berechtigt. Dies ist nach der Entscheidung des OLG Schleswig (Urteil vom 16.06.2021 für ein Hotel) dann nicht der Fall, wenn die Gründe für die Schließung im Risikobereich des Mieters liegen. Konkret war das Hotel im Rahmen des Lockdowns nicht mehr befugt, Gäste aufzunehmen.

Die Situation, welche die Corona VOen mit dem Verbot bekämpfen wollen, ist das Risiko des Kontakts von Menschen in Räumlichkeiten. Dieses Risiko wird durch die Vermietung der Hotelzimmer an die Gäste begründet, nicht durch die Vermietung des Gebäudes an den Betreiber des Hotels. Das Risiko der Nichtnutzbarkeit liegt daher in diesem Fall beim Mieter/Pächter.

Ob sich daran etwas ändert, weil die Vermietung ausdrücklich zum Betrieb eines bestimmten Gewerbes erfolgte und u.U. sogar noch mit einer Betriebspflicht verbunden ist, hängt vom Einzelfall und den weiteren Regelungen im Mietvertrag ab.

Dieses Problem ergibt sich im Übrigen nicht nur bei Hotels, sondern auch bei vielen anderen gewerblich angemieteten Räumlichkeiten (z.B. in Einkaufspassagen mit Betriebszwang).

Lassen Sie Ihren gewerblichen Mietvertrag von uns überprüfen, dann erfahren Sie, welche Rechte Sie haben. Ihr Ansprechpartner bei Hümmerich legal ist Rechtsanwalt Joachim Hermes. Sie erreichen ihn per E-Mail unter joachim.hermes@huemmerich-legal.de  oder telefonisch unter 0228/604140

Vermieter und Mieter können gewerbliche Mietverträge recht frei gestalten. Das bürgerliche Gesetzbuch gibt gleichwohl einige Standards vor, die insbesondere durch AGB, also vorformulierte Mietverträge nicht umgangen werden dürfen.

Wir erstellen für Sie maßgeschneiderte Gewerbemietverträge und überprüfen existierende Mietverträge auf ihre Wirksamkeit. 

Das Gesetz sieht die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung von Wohnraummietverträgen dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt (§ 543 Abs. 3 BGB). Zuvor muss nach dem Gesetz üblicherweise eine Abmahnung erfolgen, um den Mieter zu vertragsgerechter Verhaltensweise anzuhalten. Dies gilt dann nicht, wenn die sofortige Kündigung ohne Abmahnung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.

Dies, so hat das Amtsgericht Hamburg (Az.: 43b C 168/20 vom 23.03.2021) entschieden, ist der Fall, wenn ein Mieter in der Wohnung Drogen versteckt.

Im entschiedenen Fall hatte einer von zwei Mietern in der gemeinsam angemieteten Wohnung eine Menge an Drogen versteckt, die über die Menge für den Eigenverbrauch weit hinausging. Ob der Mieter in der Wohnung Drogen verkaufte (ob also Lieferanten oder Kunden in die Wohnung kamen) ist nach der Entscheidung gleichgültig. Es reichte aus, dass nach einer Razzia Drogen in erheblichem Umfang gefunden wurden. Dem Vermieter, so das Gericht, sei nicht zumutbar, dass durch die Lagerung der Drogen in der Wohnung die Gefahr des Eingriffes Dritter in die Wohnung (Zugriff der Polizei) erfolgt. Hier sei die Nutzungsbefugnis des Mieters so stark überschritten, dass eine sofortige Kündigung ohne Abmahnung angemessen sei.

Auch die Tatsache, dass der andere Mieter nichts von den versteckten Drogen wusste (was das Gericht wohl nicht geglaubt hat), war aus Sicht des entscheidenden Gerichts unerheblich, da der schwerwiegende Verstoß eines Mieters ausreicht, um eine Beendigung des Mietverhältnisses herbeizuführen. Der andere Mieter habe dann ebenfalls die Wohnung herauszugeben.

Hat ein Vermieter Probleme mit einem Mieter, der Drogen in der Wohnung aufbewahrt, kann er also nach dieser Rechtsprechung vorgehen. Mieter laufen Gefahr, nach dieser Rechtsprechung ihre Wohnung auch dann zu verlieren, wenn sie von den Aktivitäten des Mitmieters keine Kenntnis haben. Dies gilt z.B. bei Wohngemeinschaften.

Im Zusammenhang mit dem Tod eines Mieters kommt immer wieder die Frage auf, wie das Mietverhältnis abgewickelt werden soll. Für bestimmte Einzelfälle hat das Gesetz Lösungen vorgesehen, vor allem dann, wenn der Mieter die Wohnung nicht alleine bewohnt hat. Der typische Problemfall ist aber derjenige, dass der Mieter die Wohnung allein bewohnt. Nicht selten kommt es dann zu Ausschlagungen, da die potentiellen Erben des Mieters mit eventuellen Problemen betreffend die Wohnung nichts zu tun haben wollen. Erben sind dann nicht auffindbar. Daher findet sich auch keine Person, mit der der Vermieter die Abwicklung des Mietverhältnisses betreiben kann. Es ist dem Vermieter allerdings auch untersagt, einfach in die Wohnung einzudringen, diese zu räumen, nur weil er keine Miete mehr erhält. Dies mag eine Lösung sein, wenn man bereit ist, das Risiko zu akzeptieren, dass im Nachhinein Ansprüche auf Herausgabe geltend gemacht werden. Davon ist aber dringend abzuraten.

Die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit, das Mietverhältnis möglichst zügig abzuwickeln liegt in der Beantragung eines Nachlasspflegers. Dieser wird im Sinne der nicht auffindbaren Erben das Mietverhältnis abwickeln, also eine Kündigung aussprechen oder mit dem Vermieter eine Beendigung des Mietverhältnisses vereinbaren. Soweit möglich, wird er auch fehlenden Mietzins nachentrichten.

Ein solcher Nachlasspfleger ist beim Nachlassgericht zu beantragen. Es kommt in diesem Zusammenhang immer wieder vor, dass, wenn der Nachlass nicht ergiebig ist, um die Kosten der Nachlasspflegschaft zutragen, die Gerichte vom Antragsteller erwarten, dass er diese Kosten übernimmt. Die Rechtsprechung der Obergerichte hat inzwischen in ausreichendem Maße deutlich gemacht, dass der Antragsteller keine Verpflichtung hat, die Kosten der Nachlasspflegschaft zu tragen. Gegebenenfalls ist diese aus Steuermitteln zu bezahlen.

Wird eine Wohnung, beispielsweise wegen Eigenbedarfs, gekündigt, steht dem Mieter ein Widerspruchsrecht zu, mit dem er geltend machen kann, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt. Dabei spielt das Alter des Mieters häufig eine Rolle, da ihm in hohem Alter ein Umzug schwerfällt. Zu bedenken ist aber, dass ein hohes Alter nicht zu einem Automatismus führt, nach dem eine Kündigung eines hochbetagten Mieters immer zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte führt. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass das hohe Alter allein (entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts) keine solche Härte begründen kann.

Es ist vielmehr zwingend erforderlich, dass neben dem hohen Alter weitere Aspekte gegeben sind, die im Zusammenhang mit dem hohen Alter eine nicht zu rechtfertigende Härte begründen können. Man sollte sich also als Vermieter von Wohnraum allein von einem hohen Lebensalter des Mieters nicht von der Kündigung abhalten lassen. Da man als Vermieter Anspruch darauf hat, dass der Mieter alle Gründe für den Widerspruch mitteilt, sollte danach immer gefragt werden. Dann ist besser abzuschätzen, ob neben dem Alter weitere Aspekte gegeben sind, die bei der Abwägung der Interessen des Mieters gegen die Interessen des Vermieters Bedeutung erlangen können.

Die Situation ist klar: Der Mieter zahlt seine Miete seit geraumer Zeit nicht. Das Mietverhältnis muss beendet werden. Der Kündigungsgrund ist gegeben. Der Vermieter kündigt fristlos. Da der Mieter kein Geld hat, um eine neue Bleibe zu finden, bleibt er einfach im Mietobjekt. Dem Vermieter platzt, vier Wochen nachdem er davon Kenntnis erlangt hat, der Kragen und er klagt auf Räumung. Er wird diesen Prozess verlieren, da er die Vorschrift des § 545 BGB übersehen hat.

Danach verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn keine Partei der Verlängerung des Mietverhältnisses widersprochen hat. Der Vermieter hat ein neues unbefristetes Mietverhältnis zu gleichen Bedingungen und muss ggfls. erneut kündigen. Damit dies nicht geschieht, kann man schon beim Mietvertrag, aber auch bei der Kündigung oder sogar noch bis zwei Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses die erforderlichen Gegenmaßnahmen ergreifen. Man muss nur sehen, dass dies auch geschieht. Der Vermieter sollte daher seine Mietverträge (die er u.U. bei Erwerb einer Immobilie mit erworben hat) überprüfen lassen um zu klären, wie sich die Rechtslage darstellt.

Das gleiche Problem ergibt sich im Übrigen z.B. auch, wenn ein befristeter Mietvertrag besteht, nach dem Ende nicht widersprochen wird und der Mieter im Objekt bleibt.

Die gesetzliche Regelung gilt sowohl für ein gewerbliches Mietverhältnis wie auch für Wohnraum-Mietverhältnisse.

Noch einmal: Corona und das Mietrecht

Dass die Pandemie die wirtschaftliche Basis insbesondere des Handels schwer getroffen hat, steht außer Frage. Daher gibt es immer wieder neue Gedanken, wie damit umgegangen werden kann.

Das Landgericht Köln hatte eine Sache vorliegen, in der der gewerbliche Mieter eine Verlängerung des Mietvertrages für sich reklamierte und dies mit dem Wegfall der Geschäftsgrundlage begründete. Diesen Wegfall stütze er auf erhebliche Umsatzeinbuße durch die Pandemie. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass ein Wegfall der Geschäftsgrundlage ausschließlich gestützt auf einen Umsatzeinbruch nicht ausreichend sei. Vielmehr müsse die Gesamtsituation betrachtet werden, also auch die Frage der Unterstützung durch Zuschüsse mittels staatlicher Hilfen und der Ersparnisse durch Kurzarbeit beleuchtet werden. Auf jeden Fall aber sei erforderlich, dass die Umsatzeinbuße unmittelbar Folge einer staatlichen Maßnahme sein muss (z.B. Schließung des Geschäfts) nicht nur mittelbare Folge (z.B. Wegbleiben von Kunden, weil diese z.B. einer Maskenpflicht entgehen wollen).

Ein Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses um verloren gegangene Umsätze nachzuholen, und die Mindestumsatzmiete zu verdienen, wurde daher abgelehnt.

Will man den Mietvertrag über eine Wohnung kündigen, ist allgemein bekannt, dass dies auf der Basis eines Eigenbedarfes geschehen kann. Ein weiterer im Gesetz vorgegebene Kündigungsgrund ist die Verletzung von Mietvertragspflichten durch den Mieter. Typischerweise liegt ein solcher Fall dann vor, wenn der Mieter seine Miete nicht gezahlt hat. Bekannt ist gegebenenfalls auch noch die Möglichkeit, zu kündigen, wenn eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks nicht möglich ist, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

Dies sind aber nur beispielhaft vom Gesetzgeber vorgegebene Gründe. Die Generalklausel in § 573 Abs. 1 BGB darf nicht übersehen werden. Kündigungen sind daher auch dann möglich, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Kündigung besteht.

Ein solches berechtigtes Interesse besteht im Einzelfall dann, wenn das grundrechtlich geschützte Eigentumsrecht des Vermieters das ebenfalls grundrechtlich geschützte Besitzrecht des Mieters übersteigt. Dabei ist eine Vielzahl möglicher Gründe denkbar, sodass eine verallgemeinernde Betrachtung hier nicht denkbar ist. Es kommt daher auf den Einzelfall an. Zwingend muss auch in einem solchen Fall ein konkreter Plan vorliegen, was mit dem Grundstück nach der Kündigung geschehen soll, da anderenfalls eine unzulässige sogenannte Vorratskündigungen gegeben wäre. Soweit auf die Unwirtschaftlichkeit der Immobilie abgestellt wird, wird genau dargestellt werden müssen, wie im Einzelnen die Ertragssituation aussieht. Soweit man sich als Vermieter auf fehlende Mittel beruft, um das Objekt in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, wird man zu seinen privaten Mitteln im Einzelnen vortragen müssen. Ein allgemeiner Hinweis reicht nicht.

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Dass man ein Mietverhältnis rechtzeitig kündigen muss, weiß jedermann. Dass aber eine Kündigung nicht zu früh erklärt werden darf, weil sie anderenfalls unwirksam wäre, ist überraschend.

In machen Mietverträgen wird mit Hilfe von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht nur geregelt, welche Frist man vor der Beendigung des Mietverhältnisses mindestens einhalten muss, sondern auch festgelegt, dass die Kündigung des Mieters nicht vor einem bestimmten Zeitpunkt erklärt werden darf. Hier wird ein sogenannter Kündigungskorridor geschaffen, innerhalb dessen man eine Kündigung aussprechen darf.

Man kann nach solchen Verträgen also auch zu früh kündigen. Dies mit dem Ergebnis, dass das Mietverhältnis wegen verfrühter Kündigung nicht endet, obwohl die Kündigungsfrist selbst eingehalten ist.

Solche Regelungen stellen im Zweifel eine unzulässige, weil überraschende und den Mieter unangemessen benachteiligende Regelung dar. Sollten also solche Regelungen in den AGB „versteckt“ sein, besteht die Möglichkeit, sich dagegen zu wehren, wenn es plötzlich heißt: Leider haben Sie zu früh gekündigt. Ein solcher Einwand erfolgt üblicherweise erst dann, wenn die Kündigungsfrist selbst bereits abgelaufen ist.

Allerdings sind solche Regelungen wirksam, wenn sie in einen individuell vereinbarten Vertrag aufgenommen wurden. Dann sollten sie aber auch nicht mehr überraschend sein, da sie bei den Verhandlungen über die Einzelheiten des Vertrages aufgefallen sein sollten.

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Eine Kündigung wegen Eigenbedarfes ist schnell erklärt. Abgesehen davon, dass es nicht ausreicht, als Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ anzugeben, sondern dieser konkret beschrieben werden muss (z.B. „Ich will einziehen, weil ich wegen des neugeborenen Kindes eine größere Wohnung benötige.“), muss aber beachtet werden, dass es nicht ausreicht, die eigenen Vorstellungen des Vermieters von der weiteren Nutzung der Wohnung der Kündigung zugrunde zu legen. Es müssen auch die subjektiven Vorstellungen der Bedarfsperson (also desjenigen, der in die Wohnung einziehen soll) berücksichtigt werden. Wenn also die Eltern einen Wohnraummietvertrag kündigen, weil nach ihren Vorstellungen das Kind nach Beendigung der Schulausbildung in die Wohnung zum Zwecke der Begründung eines eigenen Hausstandes mit Beginn des Studiums einziehen soll, sollte sichergestellt sein, dass diese Planung auch derjenigen des Kindes entspricht. Sollte dieses z.B. vor Beginn des Studiums noch einen einjährigen Auslandsaufenthalt planen, wäre die Kündigung als sogenannte Vorratskündigung unwirksam, da der Einzug in die Wohnung grundsätzlich unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen muss. Geschieht dies wegen der abweichenden Planung des Kindes nicht, kann nicht mit dem Argument, dann wird die Wohnung eben ein Jahr später benötigt und sie steht eben eine Zeit lang leer, gegen die Mieter argumentiert werden. Die Vorstellungen und Planungen müssen daher aufeinander abgestimmt sein.

Jede Fußballmannschaft weiß, dass es üblicherweise von Vorteil ist, vor eigenem Publikum zu spielen. Anschließend an diese Tatsache könnte ein Wohnungseigentümer mit der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft auf den Gedanken kommen, sich ebenfalls einen solchen Vorteil zu verschaffen. Das AG Hamburg St. Georg hatte einen solche Fall zu entscheiden und hat diese Art von Verschaffung eines Vorteils zurückgewiesen (AG Hamburg St. Georg; Urteil vom 27.05.2022; Az.: 980b C 27/21).

In einer hoch zerstrittenen kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft hatte der Verwalter zur Versammlung in die Wohnung eines Eigentümers geladen. Dies sollte angesichts der geringen Teilnehmerzahl Kosten ersparen helfen, da kein Versammlungsort angemietet werden musste. Es wurden auch einige Beschlüsse gefasst, die dem Wohnungseigentümer der Versammlungswohnung günstig waren. Eine Eigentümerin, die mit der gesamten Gemeinschaft in Streit lag, kam nicht zur Versammlung und machte die Ungültigkeit bestimmter gefasster Beschlüsse geltend. Sie argumentierte, dass es nicht zumutbar sei, in die Wohnung eines Eigentümers zu gehen, mit dem sie zerstritten sei. Dort wäre ein unbeeinflusstes und gegebenenfalls gegen den Wohnungseigentümer der Versammlungswohnung gerichtetes Stimmverhalten nicht in gleicher Weise möglich, wie an einem neutralen Versammlungsort. Die Verwaltung, der sie ohnedies Nähe zum Eigentümer der Versammlungswohnung unterstellte, habe die Neutralitätspflicht missachtet.

Dies bestätigte das Gericht. Gerade dann, wenn eine hohe Zerstrittenheit gegeben sei, wäre auf das Neutralitätsgebot zu achten. Als Versammlungsort könne dann keine Wohnung eines Eigentümers gewählt werden. Auch die Tatsache, dass die klagende Eigentümerin seit Jahren keine Eigentümerversammlung mehr besucht habe und sie ohnedies unterlegen gewesen wäre, auch wenn sie erschienen wäre (an einem neutralen Ort), ändere daran nichts, da der formale Mangel so schwer wiege, dass sich damit auch dann eine Unwirksamkeit ergebe, wenn der Mangel eigentlich nicht zu einem anderen Ergebnis geführt hat, als gegeben gewesen wäre, wenn an einen neutralen Ort und damit mängelfrei geladen worden wäre.

Ein Heimvorteil wird im Rahmen von Gemeinschaften, anders als im Fußball, also nicht gewährt, zumindest dann nicht, wenn es sich nicht um ein Freundschaftsspiel handelt.

Lässt man als Vermieter eine Wohnung leer stehen, fehlen die Mieteinnahmen. Das ist eigentlich schon ärgerlich genug. Richtig teuer kann der Leerstand werden, wenn eine Wohnung mehr als drei Monate leer steht und die zuständige Behörde Kenntnis vom Leerstand erhält. Das Verwaltungsgericht München hat in einer Entscheidung vom 19.03.2021 die Rechtmäßigkeit von insgesamt vier Bescheiden festgestellt, mit denen aufeinanderfolgende Zwangsgelder in Höhe von 4.000 €, 8.000 €, 16.000 € und 32.000 € in einem Zeitraum von rund viereinhalb Monaten fällig gestellt wurden. Weitere 37.000 € waren schon wieder angedroht. Die Häufung der Beträge wurde nicht als unverhältnismäßig angesehen. Der Vermieter hatte nicht in ausreichendem Maße deutlich gemacht, warum die fragliche Wohnung für einen Zeitraum von rund 22 Monaten leer gestanden hatte. Zwar hatte er sich auf Corona, auf Asbestverseuchung, auf Absage von Handwerksbetrieben und auf finanzielle Engpässe berufen. Dies aber nur sehr unspezifiziert. Bereits vor Klageerhebung gegen den Bescheid über 32.000 € hatte er die ersten drei Zwangsgelder in Höhe von insgesamt 28.000 € gezahlt. Im Streit war am Ende ein letzter Zwangsgeldbetrag von 32.000 € sowie eine weitere Zwangsgeldandrohung von 37.000 €. Damit hat der Leerstand den Vermieter zumindest 60.000 € gekostet.

Insoweit kann nur davor gewarnt werden, eine Wohnung leer stehen zu lassen, ohne dafür eine wirklich gute Begründung nebst Belegen zur Verfügung zu haben. Auch extrem hohe Zwangsgelder wären nach der Entscheidung des Verwaltungsgerichts München zulässig.

Nicht selten ergibt sich für einen Vermieter die Situation, dass einer seiner Mieter verstirbt und niemand als Erbe zur Verfügung steht, um sich um den Nachlass und damit um das Mietverhältnis zu kümmern, z.B. weil alle zunächst in Betracht kommenden Erben ausschlagen, um keine Haftung für eventuelle Schulden zu tragen. Denkbar ist auch, dass keine nahen Verwandten vorhanden sind und sich die Suche nach einem Erben, der sich um das Mietverhältnis kümmert, hinzieht. In dieser ganzen Zeit zahlt niemand die Miete und es besteht häufig die Gefahr, dass am Ende wegen immer weiter steigender Mietschulden niemand mehr bereit ist, ein solches Erbe anzunehmen, vor allem dann, wenn ohnedies kaum Nachlassmasse vorhanden ist. Auch eine Beendigung des Mietverhältnisses ist dann u.U. nicht möglich, weil es niemanden gibt, dem gegenüber man z.B. wegen Nichtzahlung der Miete kündigen könnte. Was kann man als Vermieter in einer solchen Situation unternehmen?

In bestimmten Fällen, unter anderem auch in dem Fall, in dem der Erbe nach einem Erbfall nicht sofort bekannt ist und dieser sich daher nicht um den Nachlass kümmern kann, kann das Nachlassgericht nach § 1960 BGB einen Nachlasspfleger bestellen, der den Nachlass zusammenhält und sichert. Dies geschieht zum Schutz des Erben, wenn ein Bedürfnis auf Schutz besteht. Der Nachlasspfleger kümmert sich dann um den Nachlass und verwaltet diesen vorübergehend, bis der Erbe ermittelt ist.

In gleicher Weise hat aber auch der Vermieter ein schutzwürdiges Interesse. Daher gewährt ihm (wie anderen Gläubigern auch) § 1961 BGB die Möglichkeit, einen Antrag auf Bestellung eines Nachlasspflegers zu stellen, damit mit diesem das Mietverhältnis abgeklärt werden kann. Diesem gegenüber kann dann gekündigt werden bzw. das Mietverhältnis sogar mit sofortiger Wirkung aufgehoben werden. Offene Mieten kann der Pfleger ggf. bezahlen, wenn ausreichendes Vermögen vorhanden ist. Ein solches schutzwürdiges berechtigtes Interesse besteht immer dann, wenn der Nachlasspfleger sinnvollerweise noch Maßnahmen ergreifen kann, um die Rechtsverhältnisse angemessen abzuwickeln.

Ein solches berechtigtes Interesse fehlt allerdings, wenn der Nachlasspfleger keine Maßnahmen mehr ergreifen kann, die den Vermieter schützen oder seine berechtigten Interessen im Verhältnis zum Erben dienen. So hat das OLG Hamm z.B. entschieden, dass ein berechtigtes Interesse fehlt, wenn das Mietverhältnis bereits abgewickelt ist (Rückgabe der Wohnung; Titulierung der Mietrückstände) und nun nur noch Vollstreckungsmaßnahmen wegen der titulierten Ansprüche im Raum stehen, dabei aber schon feststeht, dass solche Maßnahmen mangels eines verwertbaren Nachlasses aussichtslos sind (OLG Hamm, Beschluss vom 10.05.2022; Az.: 15 W 445/21).

Liegt keine solche Situation vor, sollte der Vermieter möglichst umgehend einen Antrag auf Bestellung eines Nachlasspflegers stellen. Hinsichtlich der Kosten eines solchen Pflegers ist übrigens festzuhalten, dass diese grundsätzlich aus dem Nachlass, hilfsweise aus der Staatskasse, auf keinen Fall vom Gläubiger zu tragen sind. Manche Gerichte versuchen die Antragsteller „abzuwimmeln“, indem sie bei fehlender Nachlassmasse vom Gläubiger eine Kostenübernahme fordern. Dies ist unzulässig.

Kostenoptimierung bei Vermietung einer Wohnung über das Internet: wirklich eine gute Idee?

Die Optimierung von Kosten zur Steigerung des Gewinns ist ein Dauerbrenner. Allerdings sollte man nicht übertreiben.

Auch im Bereich der Wohnraumvermietung gibt es immer wieder Fälle, in denen die Vermietung der Wohnungen nur noch über Internet stattfindet. Man erspart sich die lästige und zeitaufwändige Besichtigung der Wohnung mit den Mietinteressenten. Wenn man ein solches Verfahren wählt, sollte es aber auch rechtskonform angewendet werden.

Ein Vermieter hatte auf diese Weise eine Wohnung an den Mieter vermietet. Eine Besichtigung fand nicht statt. Damit befindet man sich im Bereich des Fernabsatzrechtes, bei dem Widerrufsrechte zu beachten sind. Der Mieter lebte geraume Zeit im Mietobjekt, widerrief sodann den Mietvertrag und verlangte die gezahlte Miete zurück. Wegen fehlender Widerrufsbelehrung standen dem Mieter Ansprüche auf Rückzahlung der Miete, der Nebenkostenvorauszahlung und der Kaution zu. Der Vermieter rechnete mit Nutzungsentschädigungen für das Bewohnen der Wohnung auf.

Dem Erstattungsanspruch des Mieters gab das Landgericht Berlin mit Urteil vom 21.10.2021 (Aktenzeichen 67 S 140/21) in 2. Instanz statt. Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung widersprach das Gericht, da die gesetzlichen Voraussetzungen dafür nicht gegeben seien. Mit anderen Worten: das Gericht gestand dem Mieter einen Zeitraum von knapp 13 Monaten zu, in dem er für die Nutzung des Objektes nichts zu zahlen hatte, da keine formgerechte Widerrufsbelehrung gegeben war. Entweder man unterlässt die Vermietung im Wege des Fernabsatzes oder man übermittelt dem Mieter die formgerechten Widerrufsbelehrungen zur Sicherung des eigenen Anspruchs auf Zahlung des Nutzungsentgeltes.

Ein leider immer wieder anzutreffender Fehler bei der Kündigung von Wohnungsmietverträgen ist die nicht ordnungsgemäße Angabe der Kündigungsgründe, insbesondere beim Eigenbedarf.

Das Gesetz verlangt ein berechtigtes Interesse an der Kündigung einer Wohnung und nennt als ein Beispiel dafür den Eigenbedarf. Häufig kommt es sodann durch den Vermieter zu Fehlern bei der Begründung. Ohne Begründung ist die Kündigung unwirksam. Die Begründung „Eigenbedarf“ ist entgegen der aus dem Wortlaut zu ziehenden Schlussfolgerung nicht ausreichend, um eine formal wirksame Kündigung zu erklären. Es müssen die Hintergründe des Eigenbedarfes in ordnungsgemäßer Form und ausreichendem Umfang dargelegt und beschrieben werden. Hinzu kommen die weiteren Formalien, die Voraussetzung für eine erfolgreiche Kündigung sind. Werden diese Formalien nicht eingehalten, ist eine erfoglreiche Kündigung schwer möglich.

Es ist daher leichtfertig vom Vermieter, wenn eine Kündigung nicht mit der erforderlichen Sorgfalt und Fachkenntnis erstellt wird.

Rechtsanwalt Joachim Hermes ist ein erfahrener Anwalt, der Sie als Vermieter von Wohnraum hierzu fachkundig berät. Vereinbaren Sie gleich einen Termin unter 0228/604140 oder schreiben Sie einfach eine E-Mail an joachim.hermes@huemmerich-legal.de